Münchner Preise explodieren – Wo soll ich investieren?

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Jeder dritte Vermieter macht mit seiner Standard-Immobilie keinen Gewinn

Viele Anleger stecken ihr Geld in ein Haus oder eine Eigentumswohnung weil sie denken, das ist sicher und bringt Rendite. Doch für Viele geht das Kalkül nicht auf, wie eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung zeigt.

In den letzten zehn Jahren haben Anleger mit vermietetem Wohneigentum eine Rendite von durchschnittlich 2 bis 3 Prozent pro Jahr erwirtschaftet.
Doch wovon hängt es ab, ob eine Immobilie am Ende das eigene Geld vermehrt oder den Anleger sogar ärmer macht als zuvor? Alter, Bildung, Bundesland, Geschlecht und Haushaltstyp haben laut DIW keinen großen Einfluss auf Mieteinnahmen und Immobilienrenditen.

Entscheidender seien Einkommenshöhe und Immobilientyp. Wer über ein höheres Einkommen verfügt und ausschließlich in Mehrfamilienhäuser und Mietshäuser investiert statt in Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen, der erziele auch eine höhere Rendite.

Überdies hat sich herausgestellt, dass bei fast 25 Prozent der Immobilienanlagen die Rendite sogar null Prozent beträgt, d.h. den Vermietern bringt ihr Wohneigentum gar nichts.
Bei 8,5 Prozent ist die Bruttorendite sogar negativ. Von den etwa sieben Millionen Haus- und Wohnungseigentümern, die ihre Immobilie als Kapitalanlage nutzen, verdienen damit rund drei Millionen am Ende des Tages kein Geld.

Fast 21 Prozent der Vermieter erzielen mit ihrer Immobilie gerade einmal null bis zwei Prozent. Zieht man die Inflation ab, bleibt nicht allzu viel übrig.
Interessanterweise ist dabei der überwiegende Teil der niedrigen und negativen Renditen auf vermietete Eigentumswohnungen zurückzuführen. Die Vermieter unterschätzten oft, wie stark Instandhaltung, Kosten beim Mieterwechsel oder Leerstand die Erträge drücken können.

Auch die neue Mietpreisbremse laut der ein Eigentümer bei einer Wiedervermietung maximal einen Mietpreis verlangen darf, der zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, streut Sand ins Getriebe.
Bedingt durch die niedrigen Zinsen werden aber trotzdem immer mehr Anleger auf Immobilien ausweichen. Es ist zu erwarten, dass es zu Spekulationsblasen kommen wird, die eines Tages platzen werden. So zeigen sich am Wohnungsmarkt in Ballungsräumen deutliche Überhitzungen.

In den größeren Städten Deutschlands liegen die Preissteigerungen deutlich über dem Bundesdurchschnitt. Die Deutsche Bundesbank geht sogar davon aus, dass hier die Preise 10 bis 20 % über dem Wert liegen, der eigentlich gerechtfertigt wäre.

Großstadtimmobilien rentieren sich also kaum noch. So betrug beispielsweise für München die
Rendite 2013 noch 4,3 % (in 2006 sogar noch 6,3 %) und das bei einer durchschnittlichen Miete von 14,49 Euro /qm/Monat. Tendenz sinkend.
Auch die hohen

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